在2008至2013年短短5年間,台灣的房地產爆炸性的上漲,討論上漲的原因大多聚焦在不肖房仲炒作、貪得無厭的建商與投資客、華人有土斯有財的觀念、政府標售公有土地的釋出、或是我國房地產持有成本過低,卻較少針對我國貨幣政策有所討論,然而,高房價確實與我國中央銀行的貨幣政策高度相關。


2008金融海嘯,美國為首的OECD國家帶頭進行量化寬鬆(Quantitative Easing),用白話來說就是國家印鈔票來刺激經濟復甦。
而我國中央銀行考量國際情勢,維持新台幣匯率的穩定的責任,亦考量我國高貿易依存度及以出口為導向的產業,為了維護產業競爭力,也選擇以相關寬鬆的新台幣面對自身的貨幣政策,寬鬆的貨幣政策確實保持了我國產業出口的競爭力,每年賺進了大筆的外匯,每年皆經常帳順差卻讓外匯存底屢創新高。

用白話來說,就是國家每年賺了大筆的外匯,但中央銀行沒有選擇將賺回來的外匯回補在廣大受薪階級所領的新台幣購買力,讓新台幣合理升值,而是選擇持續低利率、印鈔票,讓新台幣不合理的貶值,維護出口產業的競爭力。

一般受薪階級領的新台幣購買力被犧牲了,寬鬆貨幣政策創造出來的資金跑到哪裡去了呢? 台灣大多數的資源,掌握在建立起台灣現今傳統產業環境的戰後嬰兒潮的4年級5年級,或者有搭到科技業發展順風車的6年級,他們靠著年輕人所沒有的資本優勢,並未將資金投入產業研發創新,而是將資金投入房地產市場投資獲利,資金不斷的湧入房地產市場推高房價,2008至2013年間房地產完全成了無腦的投資市場,創造出了房地產環境的三高,高房價、高空屋率、高自有率的獨步現象。

而在房價高漲後,恰好遇到7年級年輕人進入社會成家立業時期,此時的7年級生,假設在家中父母未提供房地產的狀態下,需要用購買力已被犧牲的新台幣薪水,去購買更房價已爆炸性上漲的房地產,逐漸的購買房地產已經成了一般中產階級及受薪者遙不可及的夢想。

人可能可以不看電影不吃牛排,畢竟看影集吃滷肉飯也可以;但成家立業卻不能沒有一個窩,房地產跟一般消費性產品不同無法選擇替代品,是生活必需品,但假如年輕人要買房必須加倍努力,承受高工時高壓力,就更不敢生小孩,台灣社會則因而逐漸邁向類日本後泡沫經濟時期的一蹶不振,即少子化、人口紅利減少、及通貨緊縮的惡性循環,不僅對台灣的社會發展及產業環境都相當不利,也造成了年輕人的憤怒及世代的對立。

針對如何達到”居住正義”的手段有為數不少的討論,但我國政府不管是如何政黨輪替,一直算是一個施行各方政策都傾向於溫和的政體,政府確實在各方政策上極力努力想要彌平年輕人的住房不公,但亦同步避免硬著陸造成金融體制的紛亂。

舉例,在供給面,因所幸我國政府掌握了不少的公有土地,中央及地方政府仿效新加坡的政策,規劃興建只租不售社會住宅,另加上各地方政府逐步調高公告現值,讓房地產持有成本包括房屋稅回歸合理,減少不合理的房屋持有將空屋釋出。雙北市政府推行捷運月票,可減輕購屋於非中心區域或重劃區的通勤交通問題,及透過推動都市更新釋出新屋。

在需求面,美國聯準本年度逐步進行升息,雖考量國內經濟狀態,央行未必會立即跟進升息,但長期來看勢必會逐步造成資金緊縮的壓力,投資客資金的淡出,則讓需求回歸自住之剛性需求。

現在的市場情形,買方大多不看好市場出價趨近於保守,但多數賣方仍不願意賠售讓利,造成成交量屢創新低,但隨著建商跟房產持有者的資金壓力湧現,投資激情的潮水退了,就知道誰沒穿褲子,台灣房地產
市場整體而言應會逐步回歸理性的消費市場。

 

reference-政治大學地政系張金鶚教授(房地產投資與決策分析)

http://www.realestate.com.tw/

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